Cestou bonifikácie a hypotekárnych úverov
Vladimír Cvach, riaditeľ koncepcie odboru bytovej politiky Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR
Priestor na bývanie je problémom, ktorý sa dotýka nás všetkých. Časy socializmu, keď prideľovanie „králikární“ schvaľovali štátne orgány, sú za nami a otázku strechy nad hlavou riešime vo vlastnej réžii - a azda aj s prislúchajúcou zodpovednosťou. Do akej miery nám pritom pomáha štát a aké nástroje na to používa, sme sa spýtali Vladimíra Cvacha, riaditeľa koncepcie odboru bytovej politiky Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR.
Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2005 s výhľadom do roku 2010, ktorú vypracoval váš odbor, hovorí o podpore zo strany štátu, obcí a súkromného sektora. V podmienkach trhového hospodárstva sa dôraz kladie na poslednú menovanú oblasť. Aký je rozsah úlohy štátu v bytovej politike?
- Úloha štátu je jedna z najdôležitejších. Ešte začiatkom deväťdesiatych rokov prevažoval najmä medzi politikmi názor, že bývanie je výlučne trhová záležitosť a štát tu hrá marginálnu úlohu. Avšak - a to je zrejmé už aj laickej verejnosti a politikom - štátna exekutíva má rukách najmä legislatívu, ktorá dianie v oblasti bývania ovplyvňuje. Či už ide o podporu rozvoja výstavby nových bytov, aktivít na zlepšovanie stavu jestvujúceho bytového fondu, hospodárenia s bytovým fondom, riešenie vzťahu medzi jednotlivými užívateľmi bytov, správcami, dodávateľmi služieb a pod. Tieto právne normy priamo ovplyvňujú proces bývania. Štát musí postupne dotvárať legislatívu tak, aby vyhovovala štandardným podmienkam trhového hospodárstva. Byt je špecifickým tovarom, má aj svoju sociálnu dimenziu, ktorú treba zabezpečiť. Nástroj na to už existuje, je ním zákon o príspevku na bývanie a momentálne sa vedú polemiky o tom, či je dostatočne funkčný. Dôležité však je, že jestvuje základná právna norma, ktorá sa dá modifikovať. Druhou oblasťou, kde je štát nezastupiteľný, je finančná angažovanosť štátnych, resp. verejných prostriedkov na podpore rozvoja bývania. Pochopiteľne, ťažisko spočíva na súkromných finančných zdrojoch, ale zo strany štátu bude vždy potrebná určitá suma peňazí do oblasti bývania. Napríklad spomínaný príspevok na bývanie, ktorý je výdavkom štátneho rozpočtu (ŠR). Alebo stavebná prémia pre stavebných sporiteľov, taktiež zo ŠR.
Odkiaľ bude štát čerpať zdroje na podporu bytovej politiky v budúcnosti? Bude to stále štátny rozpočet napriek jeho napnutosti?
- Koncepcia, aj keď veľmi ohraničene, hovorí o rozvojových predstavách výstavby nových bytov na Slovensku, aby sa trochu vyrovnal hendikep vo vybavenosti na 1000 bytov, zabezpečila sa jednoduchá reprodukcia bytového fondu a podmienky na bývanie pre mladé rodiny. Nástrojom je teda stále aj ŠR. Ak sa na začiatku deväťdesiatych rokov zo ŠR do oblasti bývania vyčlenila doslova okrajová suma - rádovo okolo 300 mil. Sk na rozostavané stavby v rámci komplexnej bytovej výstavby - tak v návrhu ŠR len pre rozpočtovú kapitolu nášho ministerstva na podporu rozvoja bývania sa v budúcom roku počíta okolo 7,3 mld. Sk. To je nárast, ktorý nehovorí o tom, že sa zvyšuje úloha štátu v rozvoji bývania, ale vážnosť vnímania rozvoja procesu ako takého, najmä z pohľadu cenovej dostupnosti bývania pre obyvateľstvo. Zatiaľ sa totiž nevyrovnávajú cenové nožnice, ktoré začali vznikať začiatkom 90. rokov, keď sa uvoľnili ceny. Tie sú u nás v súčasnosti takmer svetové, ale reálne príjmy na hlavu poklesli. Ak by sa zo strany štátu nepoužíval žiadny mechanizmus - či vo forme podpory úhrady časti nákladov spojených s bývaním vo forme príspevku na bývanie, alebo mäkkých úverov, ktoré pozná ŠFRB, alebo štátnej prémie, ktorá motivuje ľudí, aby v stavebnom sporení šetrili - ľudia nebudú mať motiváciu ani reálnu alternatívu z hľadiska svojho príjmu a ceny bytov dostať sa k bývaniu.
Pýtam sa preto, lebo štátna prémia v prípade stavebného sporenia poklesla, čo považujem za zníženie angažovanosti štátu v tejto oblasti.
- O úlohe a výške štátnej prémie sa bude stále diskutovať. Jej výška je v okolitých krajinách rôzna a u nás bola jedna z najvyšších, ak nie najvyššia. Ale zjednodušené porovnania sú niekedy zavádzajúce, pretože prémia vyvažuje reálne príjmy obyvateľstva. To, že klesá, však neznamená, že v stavebnom sporení stráca význam. Druhá vec je, na čo sa tieto prostriedky využívajú. Z tohto pohľadu môže práve stavebné sporenie, vo vzťahu k schopnosti obyvateľstva uniesť istý stupeň výdavkov spojených so šetrením, slúžiť najmä na aktivity na vylepšovanie stavu bývania. Možno len polovica stavebných sporiteľov používa ušetrené prostriedky a úver na aktivity, ktorých výsledkom je nový byt. Systém stavebného sporenia zapustil dostatočné korene na to, aby v spoločnosti fungoval, aj keď z dlhodobejšieho pohľadu - nedá sa hovoriť konkrétne - bude výraznejšiu úlohu v rozvoji bývania a jeho financovania hrať bankovníctvo založené na princípoch hypoték.
Stavebné sporenie je teda pomerne efektívnym produktom. Do akej miery sú efektívne ďalšie nástroje?
- Existuje viac pohľadov na to, čo je najúčinnejšie. Na základe rozhovorov a skúseností ľudí zo zahraničia sa na túto otázku nedá nájsť jednoznačná odpoveď. Každá spoločnosť hľadá nejaký model. Američania sa pri diskusiách vyjadrili, že ich systém princípov funguje 70 rokov a stále ho nepovažujú za úplne funkčný. V súčasnosti sa u nás považuje za dôležitý rozvoj hypotekárneho bankovníctva. Iste bude fungovať, v súčasnosti má päť bánk licenciu na ich poskytovanie. Ako produkt sú však peniaze získané cestou hypotéky drahé a k zvýšeniu ich dostupnosti sa hľadá cesta bonifikovaním úverov fyzickým osobám. Zdá sa, že je to jeden z efektívnych nástrojov zvýšenia dostupnosti takýchto úverov a má zelenú. Ale je v tom jeden háčik. Účasť štátu v takýchto úveroch sa zdá byť marginálna a z hľadiska sumy obmedzená, a spočiatku je to pravda. Keďže ide o dlhodobé úvery, dá sa predpokladať, že záujem ľudí o ne bude rásť. Bonifikácia sa však zrejme bude prispôsobovať miere inflácie, ako aj zaťaženosti výdavkovej časti ŠR.
Výdavková časť ŠR je napnutá už niekoľko rokov a zrejme bude aj v budúcnosti. V koncepcii sa ráta s posilnením administratívy gestora, teda ministerstva a orgánov mestských zastupiteľstiev. Nebude sa týmto spôsobom mrhať peniazmi?
- Koncepcia je rámcový dokument. Ak sa v nej objavujú úvahy o posilnení ministerstva zodpovedného za štátnu bytovú politiku, netreba za tým hľadať zvyšovanie počtu štátnych úradníkov. To nebolo zámerom. Ide skôr o posilnenie kompetencií gestora. Oblasti bývania sa dotýka približne 20 právnych noriem, ktoré sú v kompetencii viacerých orgánov štátnej správy. Z tohto pohľadu naša sekcia nie je personálne dostatočne vybavená. Ale to neznamená, že očakávame rozsiahle zmeny. Podľa môjho presvedčenia by na tejto sekcii mala byť skupina ľudí s právnickým vzdelaním - v súčasnosti tam nemáme žiadneho právnika.
V koncepcii sa ráta aj s „adresným uplatňovaním príspevku na bývanie domácnostiam“ s dôrazom na nižšie príjmové skupiny obyvateľstva. Čo znamená „adresný príspevok“? Ako sa bude posudzovať sociálna situácia občana?
- Ako som už spomenul, existuje zákon o príspevku na bývanie, ktorý vznikol na základe istého modelu, vyvinutého a používaného v USA. Iste sa bude ďalej vyvíjať. Pokiaľ sa výkonnosť ekonomiky zlepší, bude možné dať väčšie výdavky na sociálnu podporu spojenú s bývaním. Nárok na príspevok na bývanie vzniká od určitej hladiny výdavkov domácností, ktoré prevyšujú isté percento z príjmov domácností a každá krajina ho má zadefinovaný inak. U nás sa stanovila hranica 29 percent, čo je dané štruktúrou reálnych príjmov a možnosťami štátu. Adresnosť spočíva v čo najvýraznejšej konkretizácii výšky príspevku. Dalo by sa polemizovať o tom, či je vhodné, že dnes sa príspevok na bývanie priznáva všetkým formám bývania. V niektorých krajinách sa dáva len pre nájomný sektor, my ho používame aj pre vlastnícky sektor. Pred piatimi rokmi neexistoval príspevok na bývanie, viedli sa len diskusie.
Má na bytovú politiku dosah reforma verejnej správy?
- Ani z auditu verejnej správy, ani z predstáv o reforme nevyplývajú zásadné zmeny. Nejestvujú totiž žiadne pevne stanovené väzby medzi štátom - ministerstvom - a inými inštitúciami. Hlavnú oblasť činnosti zameranú na rozvoj bývania už dnes vykonávajú obce. Sú najbližšie k občanovi a poznajú potreby územia. Konajú z hľadiska dostupnosti pozemkov, ich zabezpečenia potrebnou infraštruktúrou, koordinovania aktivít pri výstavbe bytov. K nejakým malým zmenám však zrejme dôjde.
Koncepcia všade ráta s prítomnosťou ŠFRB, ten sa však má zrušiť.
- V čase, keď vznikala, nejestvovali hlbšie diskusie o prehľadnosti a efektívnosti činnosti jednotlivých štátnych fondov, prípadne o ich rušení. ŠFRB funguje najčistejšie a je druhým, ktorý je z časového hľadiska vo svojej pôsobnosti najdlhšie ohraničený. Nikto nevie predložiť zo dňa na deň paragarafovo sformulovanú predstavu, čo bude nasledovať. Do februára alebo marca budúceho roka sa má vypracovať návrh, čo príde namiesto ŠFRB. Mechanizmus však iste bude prebiehať cez nejakú bankovú inštitúciu. Uzavreté úverové zmluvy nezaniknú, ich lehoty sú okolo 30 rokov. Nástroje štátu budú však zrejme vždy smerované do podpory úverovej politiky. Nehovorím o nástrojoch daňovej politiky, lebo tá nie je súčasťou ŠFRB.
Zhovárala sa Lýdia Kokavcová
